Bewertung · 10 Min. · 2026-07-06

Sachwertverfahren: Immobilien nach der Substanz bewerten

Sachwertverfahren: Einfamilienhaus nach der Substanz bewerten

Das Sachwertverfahren ist eines der drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland und kommt immer dann zum Einsatz, wenn nicht Erträge oder Vergleichspreise, sondern die Substanz einer Immobilie im Mittelpunkt steht. Es bewertet ein Objekt danach, was es kosten würde, das Gebäude neu zu errichten – zuzüglich des Bodenwerts und abzüglich der Wertminderung durch Alter. Damit eignet sich das Sachwertverfahren vor allem für einzigartige und selbstgenutzte Immobilien, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie das Sachwertverfahren für Immobilien funktioniert, wann es angewendet wird, wie die Berechnung des Sachwerts Schritt für Schritt abläuft und welche rechtlichen Grundlagen gelten. So verstehen Sie, wie der Sachwert einer Immobilie zustande kommt. Einen allgemeinen Überblick über alle Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren bewertet die Substanz einer Immobilie. Der Grundgedanke: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus den Kosten, die für den Neubau des Gebäudes anfallen würden, vermindert um die Wertminderung durch das Alter, zuzüglich des Werts von Grund und Boden. Der Sachwert einer Immobilie umfasst also Bodenwert und Gebäudewert.

Anders als das Ertragswertverfahren, das auf Mieteinnahmen abstellt, oder das Vergleichswertverfahren, das Verkaufspreise ähnlicher Objekte heranzieht, richtet das Sachwertverfahren den Blick auf die reinen Herstellungskosten. Es wird eingesetzt, wenn Mieteinnahmen nicht die Hauptrolle spielen und Vergleichswerte fehlen. Da es die tatsächliche Bausubstanz in den Mittelpunkt stellt, gilt es als das komplexeste der drei Bewertungsverfahren und erfordert Fachwissen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn andere Verfahren nicht greifen – etwa weil eine Immobilie zu individuell ist oder keine vergleichbaren Objekte am Markt existieren. Typische Anwender des Sachwertverfahrens sind Eigentümer selbstgenutzter Immobilien.

Die Berechnung des Sachwerts Schritt für Schritt

Die Berechnung des Sachwerts erfolgt in mehreren Schritten. Bodenwert und Gebäudesachwert werden getrennt ermittelt, zu einem vorläufigen Sachwert zusammengeführt und anschließend an den Markt angepasst. Wir gehen die Schritte der Reihe nach durch.

Schritt 1 – Bodenwert ermitteln

Der Bodenwert wird unabhängig vom Gebäude bestimmt und ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert, der von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Lage bereitgestellt wird. Der Sachwert wird damit maßgeblich durch die Bodenrichtwerte beeinflusst.

Schritt 2 – Herstellungskosten des Gebäudes berechnen

Für den Gebäudewert werden die Herstellungskosten ermittelt – also die Kosten, die ein Neubau des Gebäudes heute verursachen würde. Grundlage sind die Normalherstellungskosten, die je nach Gebäudeart und Standard als Wert pro Quadratmeter angesetzt und über einen Baupreisindex auf das aktuelle Preisniveau gebracht werden. Die Bauqualität und der Zustand der Immobilie sind dabei entscheidend.

Schritt 3 – Alterswertminderung abziehen

Ein Gebäude verliert mit zunehmendem Alter an Wert. Diese Alterswertminderung wird von den Herstellungskosten abgezogen. Sie richtet sich nach dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Das Alter der Immobilie spielt hier also eine zentrale Rolle: Je älter das Gebäude im Verhältnis zu seiner Gesamtnutzungsdauer, desto höher die Wertminderung.

Schritt 4 – Vorläufigen Sachwert berechnen

Aus dem Bodenwert und dem verbleibenden Gebäudewert – den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung – ergibt sich der vorläufige Sachwert. Er setzt sich also zusammen aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Dieser vorläufige Sachwert bildet die Substanz der Immobilie ab, berücksichtigt aber noch nicht die aktuelle Marktlage.

Schritt 5 – Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor

Da der reine Substanzwert nicht automatisch dem Marktwert entspricht, wird der vorläufige Sachwert mit einem Sachwertfaktor korrigiert – auch Marktanpassungsfaktor genannt. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleitet und bringt den Substanzwert in Einklang mit der realen Marktlage. Erst nach dieser Anpassung ergibt sich der endgültige Sachwert als marktgerechter Wert der Immobilie.

Die Formel des Sachwertverfahrens im Überblick

Zusammengefasst lässt sich der Sachwert mit folgenden Schritten darstellen:

Rechenbeispiel: Sachwert eines Einfamilienhauses

Ein durchgerechnetes Beispiel macht die Schritte greifbar. Alle folgenden Werte sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine realen Marktzahlen. In der Praxis stammen sie aus Bodenrichtwerten, Normalherstellungskosten und dem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktor:

Rechtliche Grundlage: die ImmoWertV

Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren in Deutschland und rechtlich anerkannt. Seine methodische Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in der die Verfahren der Wertermittlung geregelt sind. Der übergeordnete Begriff des Verkehrswerts, den alle Verfahren ermitteln, ist in § 194 des Baugesetzbuches definiert.

Für die Praxis bedeutet die rechtliche Verankerung: Ein nach dem Sachwertverfahren ermittelter Wert ist nachvollziehbar und wird von Behörden, Gerichten und Finanzämtern akzeptiert – vorausgesetzt, die zugrunde liegenden Annahmen und Daten sind korrekt.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Wie jedes Bewertungsverfahren hat auch das Sachwertverfahren Stärken und Grenzen, die man kennen sollte.

Sachwert schnell und datenbasiert ermitteln mit ImmowertPilot

Das Sachwertverfahren ist rechnerisch anspruchsvoll und lebt von guten Daten – von den Normalherstellungskosten über den Baupreisindex bis zum Sachwertfaktor. Mit ImmowertPilot ermitteln Sie den Sachwert einer Immobilie datenbasiert und nachvollziehbar, gestützt auf offizielle Datenquellen wie Bodenrichtwerte aus BORIS-D, Daten der Gutachterausschüsse und den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts. So basiert das Ergebnis auf denselben Grundlagen, die auch Gutachter nutzen.

Für Makler ist das ein klarer Vorteil: Statt aufwändig manuell zu rechnen, erhalten Sie in wenigen Minuten eine professionelle Sachwertanalyse – ideal, um selbstgenutzte oder individuelle Objekte im Kundengespräch überzeugend zu bewerten. Die erste Bewertung ist kostenlos, ganz ohne Abo. Wer mehrere Objekte bewertet, kann die Ergebnisse zudem im eigenen Branding aufbereiten.

Jetzt Sachwert kostenlos ermitteln

Fazit

Das Sachwertverfahren ist die richtige Wahl, wenn weder Mieteinnahmen noch Vergleichspreise eine verlässliche Bewertung erlauben – etwa bei individuellen oder selbstgenutzten Immobilien. Es leitet den Wert aus der Substanz ab: Bodenwert plus Gebäudesachwert, angepasst an den Markt über den Sachwertfaktor.

Weil das Verfahren rechnerisch anspruchsvoll ist und stark von Herstellungskosten, Alterswertminderung und Sachwertfaktor abhängt, entscheidet die Datenqualität über die Belastbarkeit des Ergebnisses. Eine datenbasierte Sachwertanalyse auf Grundlage offizieller Daten liefert hier deutlich mehr Sicherheit als eine grobe Schätzung.

Häufige Fragen

Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für einzigartige und selbstgenutzte Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten – etwa individuelle Einfamilienhäuser, Objekte in ländlichen Regionen oder denkmalgeschützte Gebäude. Bei vermieteten Renditeobjekten kommt dagegen das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei gut vergleichbaren Objekten das Vergleichswertverfahren.

Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie?

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen. Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche, der Gebäudesachwert aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird anschließend mit dem Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.

Was ist der Sachwertfaktor?

Der Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor genannt, korrigiert den rein rechnerischen Substanzwert und bringt ihn in Einklang mit der tatsächlichen Marktlage. Er wird von den Gutachterausschüssen aus realen Verkaufsfällen abgeleitet. Ohne diese Anpassung würde der Sachwert nur die Substanz, nicht aber den marktgerechten Wert abbilden.

Was ist der Unterschied zwischen Sachwert- und Ertragswertverfahren?

Das Sachwertverfahren bewertet die Substanz einer Immobilie über die Herstellungskosten und eignet sich für selbstgenutzte oder individuelle Objekte. Das Ertragswertverfahren stellt dagegen auf die erzielbaren Mieteinnahmen ab und wird bei vermieteten Renditeobjekten angewendet.

Ist das Sachwertverfahren gesetzlich geregelt?

Ja. Das Sachwertverfahren ist als eines der drei anerkannten Bewertungsverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) methodisch geregelt. Der Verkehrswert, den es ermittelt, ist im Baugesetzbuch definiert. Dadurch ist das Verfahren rechtlich anerkannt und wird von Behörden und Gerichten akzeptiert.

Passende Tools