Bewertung · 10 Min. · 2026-07-06
Ertragswertverfahren: Immobilien nach Erträgen bewerten
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland und immer dann die richtige Wahl, wenn nicht die Immobilie selbst, sondern ihre Erträge im Mittelpunkt stehen. Für Kapitalanleger, Investoren und Makler ist das Ertragswertverfahren das wichtigste Werkzeug, um den Wert vermieteter Objekte fundiert zu bestimmen. Denn bei einer Renditeimmobilie zählt vor allem eine Frage: Welche Erträge lassen sich mit ihr nachhaltig erwirtschaften?
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie das Ertragswertverfahren für Immobilien funktioniert, wann es angewendet wird, wie die Berechnung Schritt für Schritt abläuft und welche rechtlichen Grundlagen gelten. So verstehen Sie, wie der Ertragswert einer Immobilie zustande kommt – ob Sie ein Objekt kaufen, verkaufen oder als Makler bewerten möchten. Einen allgemeinen Überblick über alle Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien auf Basis der zukünftig erzielbaren Erträge. Anders als das Sachwertverfahren, das auf die Bausubstanz abstellt, oder das Vergleichswertverfahren, das Verkaufspreise ähnlicher Objekte heranzieht, richtet das Ertragswertverfahren den Blick auf die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Der Grundgedanke: Der Wert einer Immobilie ergibt sich hier daraus, welche Erträge sie ihrem Eigentümer über die Zeit einbringt.
Charakteristisch für das Ertragswertverfahren ist, dass Grund und Boden getrennt vom Gebäude betrachtet werden. Der Bodenwert wird separat vom Gebäudeertragswert ermittelt und beide Werte am Ende zusammengeführt. Diese Trennung ist sinnvoll, weil der Boden keiner Abnutzung unterliegt, das Gebäude dagegen eine begrenzte Restnutzungsdauer hat. Das Ergebnis ist ein Marktwert, der den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie widerspiegelt.
Anwendung: Wann wird das Ertragswertverfahren bei Immobilien genutzt?
Das Ertragswertverfahren wird vorrangig bei vermieteten Immobilien eingesetzt, bei denen die Rendite im Vordergrund steht. Immer dann, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage dient, ist es das aussagekräftigste Verfahren. Die typischen Anwendungsfälle im Überblick:
- Vermietete Wohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser, in der Regel ab drei Einheiten
- Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Ladenflächen
- Gemischt genutzte Objekte mit Wohn- und Gewerbeanteil
- Spezialimmobilien wie Hotel- und Logistikimmobilien
- Alle Objekte, die primär zur Vermietung oder Verpachtung gehalten werden
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens Schritt für Schritt
Die Ertragswertberechnung folgt einem klaren, mehrstufigen Ablauf. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt ermittelt und am Ende zum Ertragswert zusammengeführt. Wir gehen die Schritte der Reihe nach durch.
Schritt 1 – Bodenwert ermitteln
Der Bodenwert wird unabhängig vom Gebäude bestimmt. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen bereitgestellt und sind ein amtlicher Orientierungswert für den Quadratmeterpreis des Grundstücks in der jeweiligen Lage.
Schritt 2 – Jahresrohertrag aus den Mieteinnahmen berechnen
Der Jahresrohertrag umfasst die gesamten Mieteinnahmen, die sich mit der Immobilie im Jahr erzielen lassen. Er ergibt sich vereinfacht aus der vermietbaren Fläche multipliziert mit der ortsüblichen Miete pro Quadratmeter. Grundlage sind dabei in der Regel die nachhaltig erzielbaren, ortsüblichen Mieten – nicht kurzfristige Sondereffekte. Je höher die dauerhaft erzielbaren Einnahmen, desto höher der spätere Ertragswert.
Schritt 3 – Reinertrag ermitteln
Vom Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht auf die Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Der Reinertrag bildet die eigentliche Ertragsbasis der Immobilie und damit den Kern der Berechnung.
Schritt 4 – Gebäudeertragswert und Kapitalisierung
Da der Boden bereits separat erfasst ist, wird vom Reinertrag der Anteil abgezogen, der auf den Bodenwert entfällt – die sogenannte Bodenwertverzinsung. Der verbleibende Betrag ist der Reinertragsanteil des Gebäudes. Dieser wird mit einem Vervielfältiger – fachlich Barwertfaktor genannt – kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ableitet. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
Die Formel des Ertragswertverfahrens im Überblick
Zusammengefasst lässt sich der Ertragswert mit folgender Formel darstellen:
- Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger
- Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
- Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
Rechenbeispiel: Ertragswert einer vermieteten Immobilie
Ein durchgerechnetes Beispiel macht die Formel greifbar. Alle folgenden Werte sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine realen Marktzahlen. In der Praxis stammen sie aus Bodenrichtwerten, ortsüblichen Mieten und dem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Liegenschaftszins:
- Bodenwert: 500 m² Grundstück × 400 €/m² Bodenrichtwert = 200.000 €
- Jahresrohertrag: 400 m² vermietbare Fläche × 10 €/m² × 12 Monate = 48.000 €
- Bewirtschaftungskosten (Beispiel 20 %): 9.600 € → Reinertrag = 48.000 € − 9.600 € = 38.400 €
- Bodenwertverzinsung: 200.000 € × 3,0 % Liegenschaftszins = 6.000 €
- Gebäudereinertrag: 38.400 € − 6.000 € = 32.400 €
- Vervielfältiger (3,0 % Liegenschaftszins, 50 Jahre Restnutzungsdauer): ≈ 25,7
- Gebäudeertragswert: 32.400 € × 25,7 = 832.680 €
- Ertragswert: 200.000 € Bodenwert + 832.680 € Gebäudeertragswert = 1.032.680 € (rund 1,03 Mio. €)
Rechtliche Grundlage: die ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist rechtlich anerkannt und wird von Behörden, Gerichten und Finanzämtern akzeptiert. Seine methodische Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die die Verfahren der Wertermittlung regelt und in ihrer aktuellen Fassung seit dem 1. Januar 2022 gilt. Die konkreten Regelungen zum Ertragswertverfahren sind darin in eigenen Paragraphen festgeschrieben. Der übergeordnete Begriff des Verkehrswerts, den alle Verfahren ermitteln, ist in § 194 des Baugesetzbuches definiert.
Für die Praxis bedeutet die rechtliche Verankerung: Ein nach dem Ertragswertverfahren ermittelter Wert ist nachvollziehbar und belastbar – vorausgesetzt, die zugrunde liegenden Annahmen und Daten stimmen.
Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Wie jedes Bewertungsverfahren hat auch das Ertragswertverfahren für Immobilien Stärken und Grenzen, die man kennen sollte.
- Vorteil: Es berücksichtigt die zukünftigen Erträge und bildet damit den wirtschaftlichen Nutzen einer Kapitalanlage realistisch ab.
- Vorteil: Es ist rechtlich anerkannt und für vermietete Objekte das aussagekräftigste Verfahren.
- Nachteil: Die Qualität der Daten beeinflusst den Ertragswert erheblich – fehlerhafte Annahmen können das Ergebnis stark verzerren.
- Nachteil: Marktschwankungen und kurzfristige Preisentwicklungen werden nur bedingt berücksichtigt.
Ertragswert schnell und datenbasiert ermitteln mit ImmowertPilot
Die Ertragswertberechnung ist anspruchsvoll und lebt von guten Daten. Mit ImmowertPilot ermitteln Sie den Ertragswert einer Immobilie datenbasiert und nachvollziehbar – gestützt auf offizielle Datenquellen wie Bodenrichtwerte aus BORIS-D, Daten der Gutachterausschüsse und aktuelle Marktdaten. So basiert das Ergebnis auf denselben Grundlagen, die auch Gutachter und Banken nutzen.
Für Makler und Investoren ist das ein klarer Vorteil: Statt aufwändig manuell zu rechnen, erhalten Sie in wenigen Minuten eine professionelle Ertragswertanalyse – ideal, um Investoren fundierte Angebote zu machen oder vermietete Objekte im Kundengespräch überzeugend zu bewerten. Die erste Bewertung ist kostenlos, ganz ohne Abo. Wer mehrere Objekte bewertet, kann die Ergebnisse zudem im eigenen Branding aufbereiten.
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Fazit
Das Ertragswertverfahren ist der Schlüssel zur Bewertung vermieteter Immobilien: Es rückt die nachhaltig erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt und bildet so den wirtschaftlichen Nutzen einer Kapitalanlage ab. Wer Bodenwert, Reinertrag, Bodenwertverzinsung und Vervielfältiger versteht, kann ein Ertragswert-Ergebnis einordnen und die zentralen Stellschrauben – Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer – gezielt prüfen.
Für eine belastbare Bewertung zählt vor allem die Datenqualität. Eine datenbasierte Ertragswertanalyse auf Grundlage offizieller Marktdaten liefert deutlich mehr Sicherheit als eine grobe Schätzung – ob beim Kauf, Verkauf oder in der Beratung von Kapitalanlegern.
Häufige Fragen
Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien, bei denen die Rendite im Vordergrund steht – etwa Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen ist es dagegen weniger geeignet; hier kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Vereinfacht gilt: Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag – also den Mieteinnahmen – abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert- und Sachwertverfahren?
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihren erzielbaren Erträgen und eignet sich für vermietete Objekte. Das Sachwertverfahren stellt dagegen auf die Bau- und Substanzkosten ab und kommt vor allem bei selbst genutzten oder individuellen Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Einsatz.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar ist, und fließt in den Vervielfältiger ein, mit dem der Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher tendenziell der Gebäudeertragswert – ältere Gebäude mit kurzer Restnutzungsdauer werden entsprechend niedriger bewertet.
Ist das Ertragswertverfahren gesetzlich geregelt?
Ja. Das Ertragswertverfahren ist als eines der drei anerkannten Bewertungsverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) methodisch geregelt. Der Verkehrswert, den es ermittelt, ist im Baugesetzbuch definiert. Dadurch ist das Verfahren rechtlich anerkannt und wird von Behörden und Gerichten akzeptiert.